Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dniem 1 stycznia 2019 r., prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Jeżeli zaś po dniu 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania, prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności

Oznacza to, że nie mamy do czynienia z generalną likwidacją użytkowania wieczystego jako instytucji prawa cywilnego, lecz jedynie z przekształceniem istniejącego prawa użytkowania wieczystego zabudowanego gruntu mieszkalnego w prawo własności. Tym samym, regulacja ustawowa nie dotyczy innych nieruchomości niż nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zaświadczenie

  • Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność odbywa się z mocy prawa, bez konieczności składania wniosku. Podstawą ujawnienia dotychczasowego użytkowania wieczystego gruntu jako właściciela w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydawane przez właściwy organ. W praktyce będzie to starosta, gdy nieruchomość stanowiła własność Skarbu Państwa, lub odpowiednio wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.
  • Zaświadczenie może być wydawane dwutorowo - bezpłatnie z urzędu lub odpłatnie - na wniosek. Podlega on wówczas opłacie skarbowej w wysokości 50 złotych. Zaświadczenie wydawane jest bezpłatnie przez właściwy organ z urzędu w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia czyli od 1 stycznia 2019 r.
  • Na wniosek właściciela zaświadczenie może być wydane szybciej, tj. w ciągu 4 miesięcy od złożenia wniosku lub w terminie 30 dni od złożenia wniosku, gdy zachodzi potrzeba dokonania czynności prawnej, mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu, uzasadnionej potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu.
  • W zaświadczeniu o przekształceniu organ potwierdza przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości we własność. Jednocześnie informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej i zasadach oraz okresie jej wnoszenia.
  • Zaświadczenie doręczane jest na adres wskazany we wniosku, a w przypadku zaświadczenia wydawanego z urzędu – na adres wskazany w ewidencji gruntów i budynków lub adres wskazany do dotychczasowej korespondencji związanej z opłatami z tytułu użytkowania wieczystego.
  • Zaświadczenie, poza dotychczasowym użytkowaniem wieczystym, otrzymuje również sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej dla nieruchomości, w terminie 14 dni od dnia jego wydania. Sąd z urzędu dokonuje wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę przekształceniową w księgach wieczystych. Zawiadomienie o wpisie sąd doręcza na adres wskazany w zaświadczeniu. Za dokonanie wpisów w księdze wieczystej nie uiszcza się opłat sądowych.

Opłata przekształceniowa

  • Z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę przekształceniową określoną w treści zaświadczenia.
  • Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Do czasu zakończenia postępowania ustalającego wysokość i okres wnoszenia opłaty, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej w zaświadczeniu.
  • Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.
  • Opłata wnoszona jest obowiązkowo przez okres 20 lat od dnia przekształcenia.
  • Obowiązek ten obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Nabywca nieruchomości występuje do właściwego organu w terminie 30 dni od dnia nabycia nieruchomości o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty. Właściwy organ może wydać to zaświadczenie z urzędu.

WAŻNE!

Opłatę należną za rok 2019 wnosi się w terminie do dnia 29 lutego 2020 r.

Bonifikata

  • Ustawodawca wprowadził także możliwość uzyskania przez osoby fizyczne bonifikaty od wysokości opłaty przekształceniowej.
  • Osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od opłaty może udzielić właściwy organ.
  • Bonifikata może także zostać przyznana za budynki gospodarcze, garaże i inne obiekty lub urządzenia budowlane, umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
  • Aby uzyskać bonifikatę, właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty może właściwemu organowi zgłosić na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa).

Opłata jednorazowa

  • Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku zgłoszenia zamiaru wniesienia opłaty oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej.
  • Właściwy organ w terminie 14 dni od dnia zgłoszenia informuje na piśmie właściciela gruntu o wysokości opłaty jednorazowej. Jeżeli właściciel nie zgadza się z wysokością opłaty jednorazowej, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej w drodze decyzji.
  • W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości:
  1. 60 % – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
  2. 50 % – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
  3. 40 % – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
  4. 30 % – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
  5. 20 % – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
  6. 10 % – w przypadku, gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Najnowsza zmiana zasad udzielania bonifikat weszła w życie 13 lutego 2019 r. i dotyczy ujednolicenia stawek bonifikat udzielanych właścicielom przekształconych gruntów – niezależnie, czy dotychczasowym właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa, czy jednostka samorządu terytorialnego. Jeżeli więc na obszarze danej gminy obowiązuje uchwała rady gminy określająca stawki procentowe bonifikaty od opłaty jednorazowej wyższe niż określone w ustawie, wówczas właściwy wojewoda, w drodze zarządzenia, niezwłocznie podwyższa stawki procentowe bonifikaty, uwzględniając warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych wynikające z tej uchwały.

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej właściwy organ wydaje z urzędu, w terminie 30 dni od dnia wniesienia opłat opłaty jednorazowej, zaświadczenie o wniesieniu opłat/opłaty jednorazowej, które właściciel gruntu załącza do wniosku o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę. Tym razem, wniosek podlega opłacie: 250 zł – w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej lub 75 zł – w pozostałych przypadkach.

Pomoc de minimis a przekształcenie

Istotną informacją dla przedsiębiorców, wykorzystujących nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, jest ryzyko zwrotu przez przedsiębiorcę pomocy de minimis. O co tu chodzi? Ponieważ użytkownik wieczysty uzyskuje własność gruntu za cenę niższą niż jego cena rynkowa, wartością pomocy jest różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a sumą opłat przekształceniowych. W przypadku, gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis, stosuje się dopłatę do wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Wysokość dopłaty ustalana jest z urzędu w drodze decyzji.

Warunki

Przepisy ustawy stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków udzielenia pomocy de minimis. Za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień wydania zaświadczenia o przekształceniu. W wyniku gorącej debaty publicznej dotyczącej tzw. „podwójnej zapłaty za nieruchomość” przez przedsiębiorców, ustawodawca jeszcze przed wejściem w życie ustawy dokonał jej nowelizacji. Mianowicie, wprowadził możliwość wyboru przez przedsiębiorcę trybu dokonywania odpłatności za przekształcenie, skutkującego brakiem konieczności stosowania przepisów o pomocy publicznej. Właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty:

  1. przez okres 99 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1 % albo
  2. przez okres 50 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 2 %, albo
  3. przez okres 33 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3 %, albo
  4. przez okres, w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest wyższa niż 3 %.

Dodatkowo, właściciel gruntu będący przedsiębiorcą w okresie pozostałym do wnoszenia opłaty może w każdym czasie złożyć nowe oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty z uwzględnieniem dotychczas wniesionych opłat. Właściwy organ wydaje zaświadczenie potwierdzające wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty w terminie 30 dni od dnia złożenia nowego oświadczenia.

Podsumowując:

  • przekształcenie użytkowania wieczystego we własność dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe (wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych);
  • zasady ustalania i wnoszenia opłat przekształceniowych zbliżone są do zasad obowiązujących dotychczas przy opłatach rocznych z tytułu użytkowania wieczystego;
  • sama procedura jest dość skomplikowana, jednakże pamiętajmy, że w zdecydowanej większości cały proces będzie, co do zasady, przebiegał bez konieczności angażowania dotychczasowego użytkowania wieczystego w postępowanie.
  • wyjątkiem jest możliwość uzyskania bonifikaty.

Autor: dr Marcin Włodarski, praktyka nieruchomości