pexels-pixabay-54581.jpg (254 KB)

Galerie handlowe przez lata były szczytem marzeń marketingowców. Poziom kontroli emocji odwiedzających galerie (za pomocą świateł, przekazów podprogowych, przekazów niewerbalnych, czy też choćby zapachów) pozwalał z odwiedzających turystów (galerie stały się atrakcjami turystycznymi) w oka mgnieniu stworzyć spragnionych zakupów klientów.

Któż z nas nie wchodził do galerii „na chwilę”, a wychodził po kilku godzinach z torbami pełnymi zakupów?

Na rynku nieruchomości bardzo szybko wykształciły się podmioty budujące i zarządzające sieciami galerii handlowych. Rozpoczęło się klasyfikowanie galerii handlowych, targetowanie ich (zarówno przedmiotowe jak i podmiotowe). Galerie handlowe stały się jeszcze bardziej elitarne, gdyż ich właścicielami były podmioty, których wielkość budziła respekt i szacunek.

Rynek nieruchomości oszalał na punkcie galerii handlowych, a wraz z modą na nie, w górę poszybowały stawki czynszów i ogólne warunki umów, z pozoru tylko negocjowanych. Powstały podmioty, które postanowiły zdominować rynek handlu, nie licząc się z innymi.

Okazało się, że to zarządca galerii dyktuje warunki najmu, to on dowolnie wybiera najemców i odpowiada za wizerunek galerii handlowej – miejsca, które zakupy zmieniło w formę spędzania wolnego czasu.

Zarządzający galeriami handlowymi wpadli w pułapkę własnej wielkości. Uważali, że nic złego nie może im się stać, a miliardowy kapitał, jakim dysponują, czyni ich biznesowo nieśmiertelnymi.

Spółki zarządzające galeriami handlowymi zaczęły inwestować w kolejne centra handlowe, licząc na to, że każde kolejne umacnia ich markę i zwiększa zyskowność sieci. Galerie handlowe stawały się coraz bardziej hipermarketami zakupowymi. Tymczasem od lat tworzyła się milcząca koalicja niezadowolonych z dyktatu galerii handlowych. Związkowcy, najemcy (w szczególności byli najemcy eliminowani z galerii handlowych m. in. z uwagi na „negatywny wpływ na wizerunek galerii”), firmy współpracujące z galeriami handlowymi (sprzątające, obsługa techniczna).

Efektem swoistego egoizmu galerii handlowych było wprowadzenie minimalnej stawki godzinowej za pracę (co wydatnie zwiększyło koszty ochrony i sprzątania) oraz przyjęcie projektu zakazującego handlu w niedzielę (stopniowego, ale konsekwentnie realizowanego przez kolejne lata).

Tym samym już od 2016 roku galerie handlowe powinny zaobserwować, że ich lata świetności waśnie mijają.

Kolejnym, docelowo dużo większym ciosem było wprowadzenie w lipcu 2016 r. tzw. podatku handlowego. Po raz pierwszy ustawodawca wprost nałożył dodatkowe obciążenia podatkowe na duże galerie handlowe i jasno stwierdził, że celem ustawy było osłabienie pozycji galerii handlowych na rynku detalicznym w stosunku do mniejszych podmiotów handlowych. W odpowiedzi przedstawiciele dużych sieciowych galerii handlowych lobbowali w instytucjach europejskich i doprowadzili do zawieszenia przez Komisję Europejską poboru podatku handlowego. Wydawało się, że galerie handlowe wygrały z ustawodawcą i skutecznie się postawiły.

Gdy wybuchła pandemia w marcu 2020 r. galerie handlowe uważały, że problem ich nie dotyczy. Mają przecież długoletnie, solidnie zabezpieczone umowy najmu. Problem mają najemcy, nie galeria handlowa. Na najemców za to padł blady strach – z kalkulatorami w dłoni zaczęli liczyć potencjalne straty – główną pozycją był wysoki czynsz za lokal w galerii handlowej, w którym zrobiło się pusto. Straty liczył zarówno wynajmujący tzw. wyspę, jak i duże, znane sieci odzieżowe, wynajmujące często kilkaset metrów kwadratowych powierzchni.

Zdziwieniem dla zarządzających galeriami handlowymi było arbitralne, administracyjne zamknięcie ich w marcu 2020 r. na podstawie pierwszych rozporządzeń pandemicznych. Przedstawiciele galerii handlowych szybko rozpoczęli lobbing w sprawie rekompensat za zamknięcie galerii – oczywiście oficjalnie dla najemców, nie dla siebie. Zapisy w tzw. tarczy antykryzysowej tylko z pozoru były atrakcyjne dla najemców. Oczywiście zostali oni zwolnieni z czynszów, ale warunkiem zwolnienia było odpowiednie wydłużenie obowiązywania dotychczasowych umów. Tu galerie handlowe przemyciły chęć zamrożenia warunków najmu AD 2019 na kolejny okres, popandemiczny.

Tymczasem rynek handlu otrzymał w postaci pandemii rewolucyjny impuls do zmian, które sprawią, że gdy pandemia wreszcie się zakończy, rynek nie będzie już taki jak przed 2020 rokiem.

Okres zamknięcia pandemicznego spowodował co najmniej dwie zmiany: technologiczną i społeczną.

Zmiana technologiczna to przełamanie bariery „tego się przez Internet nie robi”. Zaczęliśmy na potęgę kupować przez Internet produkty spożywcze, ubrania, samochody, sprzęt elektroniczny, meble. Wszystkie te zakupy zostały dokonane bez wcześniejszej wizyty w galerii handlowej (z powodu ich zamknięcia). Co więcej Polacy zorientowali się, że zakupy przez Internet mają też dodatkowy pozytyw – czternastodniowy okres zwrotu towaru, który kupili za pośrednictwem Internetu. Tym samym skończyły się spontaniczne, nieprzemyślane zakupy w ferworze wyprzedaży. Co więcej zniknęło poczucie lekkiego wstydu, gdy z jakiegokolwiek powodu towar, który kupiliśmy okazał się nie taki atrakcyjny jak w sklepie, musieliśmy oddać. Nie trzeba już jechać do galerii (opcja darmowego zwrotu przez paczkomat), kupować na siłę czegoś innego w tym akurat sklepie (bo otrzymaliśmy zwrot na kartę rabatową a nie gotówkę). Zniknęło zwykłe poczucie nieudanego zakupu jako porażki. Zamiast na siłę darować brzydki sweter członkom dalszej rodziny, po prostu anonimowo go zwracamy.

Druga zmiana to zmiana społeczna – zobaczyliśmy, że świat bez zgiełku galerii handlowych jest dużo bardziej przyjazny. Zakupy przez Internet o dowolnej porze dnia (oraz w zakazane niedziele), w dowolnie wybranym miejscu, zaczęły zajmować coraz mniej czasu (nie trzeba dojeżdżać, na siłę łączyć zakupów z posiłkiem czy wizytą w kinie, kręgielni). Zakupy zawsze można przerwać i wrócić do nich w wolnej chwili. Zniknęła chęć uczestniczenia w zgiełku i tłoku. (Zaczęliśmy doceniać spokojniejszy, bardziej rodzinny tryb życia. Po raz kolejny książka zwyciężyła ze zgiełkiem miasta). Idea slow food wyparła dotychczasowy fast food.

Te dwie fundamentalne zmiany spowodują, że po pandemii galerie handlowe nie będą już tak atrakcyjne jak do 2020 roku. Wszystkie dostępne badania rynku to potwierdzają. Pespektywa wspólnego jedzenia kilkuset osób na piętrze gastronomicznym, obowiązkowej płatnej szatni, tłoku, kupowania „w promocji” setek niepotrzebnych rzeczy, presji na czas i szybkość, nie będzie przyciągała już społeczeństwa tak jak wcześniej.

Zarządzający galeriami handlowymi powinni jak najszybciej zrozumieć czas, w jakim przyszło im funkcjonować na rynku. Zaklinanie rzeczywistości i próba zamrożenia rynku skończy się dla nich katastrofą. Każda, nawet najdłuższa umowa najmu, jeśli nie zostanie właśnie teraz na nowo przenegocjowana, kiedyś się skończy. Być może nawet wcześniej niż zapisano to w treści umowy.

 

Autor: Marcin Włodarski, doktor nauk prawnych, praktyka prawa nieruchomości.

image003_0f4ac0ee-6d47-44a0-83bd-6e340afab271.jpg (11 KB)